Қазақстанда жеке тұлғалар арасындағы пайызсыз бөліп төлеу: риелторлар ұсынатын схемалардың тәуекелі мен заңдық қырлары
Әлеуметтік желілерде риелторлар **пәтерді иесінен (жеке тұлғадан) пайызсыз бөліп төлеуге** сатып алу туралы хабарландыруларды жиі жариялай бастады. Мұндай жарнамаларда ұсыныстар «ыңғайлы әрі тиімді» деп сипатталып, төлемді **екі жылдан бес жылға дейін** жүргізуге болатыны айтылады. Кейбір риелторлар әлеуметтік желі қолданушыларына қызметін ұсынумен шектелмей, тұрғын үй иелеріне белсенді түрде қоңырау шалып, «ұзақ сатылмай тұрған» мүлікті бөліп төлеуге сатуды талап еткендей әрекет ететіні де айтылған.
Жылжымайтын мүлік туралы жаңа айдар — TengriHome — тілшісі мамандардан мұндай схемалардың қаншалықты қауіпті екенін және егер мүлікті сатқысы келетін адамға қолма-қол ақшасы бар сатып алушы ұзақ табылмаса, тәуекелдерді қалай азайтуға болатынын сұрастырған.
«Қазір бәрі солай істейді» Алматылық Эльмира Альжанова пәтерін сатуға хабарландыру бергеннен кейін телефон арқылы тосын ұсыныс алғанын айтады. Әдетте сатушыларға алдымен риелторлар қоңырау шалатыны ескертілгенімен, оның жағдайында ұзақ уақыт ешкім хабарласпаған. Кейін байланысқа шыққан ер адам пәтерді көрмей-ақ, оны «белгісіз біреуге» бөліп төлеуге сатуға үгіттеген.
«Алғашында әзіл шығар деп ойладым, әрине бас тарттым. Әлгі жігіт ренжігендей болып: “Неге қаламайсыз? Қазір бәрі осылай сатып, осылай сатып алып жатыр” деді. Кейін әлеуметтік желілерден де осындай хабарландырулар жиі кездесе бастады», — деп еске алады Эльмира Альжанова.
Неліктен пәтерді бөліп төлеуге сатып алады? Риелтор Андрей Крыловтың айтуынша, бөліп төлеу құралы бұрыннан бар, бірақ оны негізінен құрылыс салушылар қолданған. Ал қайталама нарықта бұл тәсіл аса танымал болмаған, өйткені ипотека рәсімдеу оңайырақ еді.
Алайда қазір ипотека **айтарлықтай қымбаттаған**, сондықтан **өткен жылдың соңынан бері** тұрғын үйді бөліп төлеуге сату мен сатып алу жиілеген. Бұл жолы мәмілелерді көбіне **банктер мен құрылыс салушылар емес, жеке тұлғалар** жасай бастаған. Риелтор мұны нарықтағы «тыныштықпен» байланыстырады.
Крыловтың түсіндіруінше, соңғы жылдармен салыстырғанда белгілі бір стагнация байқалады: қазақстандықтардың сатып алу қабілеті төмендеген, ипотекалық өнімдер кең ұсынылмайды, кей жерде несие пайызы өсіп жатыр. Құрылыс салушылар түрлі бөліп төлеу мен жеңілдіктер ұсынып отырғандықтан, жеке сатушылар нарығы да ұқсас ұсыныстармен жауап беруге мәжбүр болған.
Риелтордың бақылауына сүйенсек, «ұзақ төлемге» көбіне **25–30 миллион теңге** шамасындағы, ұзақ уақыттан бері сатыла алмай жүрген салыстырмалы түрде арзан пәтерлер ұсынылады.
Мұндай ұсыныстардың ортақ механизмі Ұқсас ұсыныстардың негізгі мәні бір:
- сатып алушы **алғашқы жарнаны** енгізеді;
- қалған соманы **ай сайын** белгілі бір мерзім ішінде төлейді.
Қалған шарттар мен бөлшектер әртүрлі болуы мүмкін.
Крылов өткен жылы екі клиенті пәтерін сатқысы келіп, сатып алушы табылса, бөліп төлеуді де қарастырғанын айтады. Сатып алушылар табылып, тараптар нотариус арқылы **төлемді кейінге қалдырумен** келісім жасаған: сатып алушы алғашқы жарнаны төлеп, қалғанын **пайызсыз бөліп төлеуге** өтеген.
Дегенмен бұл жағдайда бөліп төлеу мерзімі **тек жарты жылға** есептелген. Крылов ұзақ мерзімнің сатып алушыға да, сатушыға да қауіпті екенін атап өтеді: нарықта жарты жылдың өзінде көп нәрсе өзгеруі мүмкін. Мысалы, мәміле жасалғаннан кейін пәтер бағасы күрт өссе, сатушы бағаны қайта қарай алмайды; ал баға түссе, сатып алушы белгіленген құнмен төлеуді жалғастырады. Ұзақ мерзімде тәуекел еселене түседі.
Нарықтағы бөліп төлеу ұсыныстары Материалға ақпарат жинала бастағаннан кейін тілшіге Интернетте бөліп төлеуге қатысты **мақсатты жарнама** жиі шыға бастаған. Бұл тәсілмен мүлік сататын немесе сатып алатын адамдардың аз емес екенін көрсетеді, бірақ олар «үйреншікті платформаларға» неге бармайтыны белгісіз.
Алматы облысында бөліп төлеуге тек пәтерлер ғана емес, жеке үйлер мен саяжайлар да сатылып жатыр. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Игорь Неволин
Әлеуметтік желідегі риелтор парақшаларын қарап, Қазақстанда бөліп төлеуге тек пәтер мен жеке үй ғана емес, **10–15 шағын пәтерге** есептелген **жатақханаларды** да сатып алуға болатыны анықталған. Мұндай нысандар **Алматыда, Алматы және Түркістан облыстарында** ұсынылған.
Скриншот объявлений из соцсетей
Оларды төлеу мерзімі ретінде **бір жылдан екі жылға дейін** көрсетіледі. Хабарландыру авторлары мәмілені «кез келген нотариуста» рәсімдеуге болатынын айтқанымен, кейін ақша мен мүліктен бірдей айырылып қалмаудың жолын нақты түсіндірмеген, оны кездескенде айтамыз деген.
Әлеуметтік желіде шын атымен емес, никпен тіркелген риелтор телефон арқылы мынадай нұсқа ұсынған: сатуды нотариус арқылы **задаток шарты** (кепілақы) арқылы рәсімдеу, алғашқы жарна енгізу, қалғанын **12 ай** ішінде төлеу. Оның айтуынша, пәтерге бірден кіріп тұруға болады, иесі жиһазды қалдырады, ал мүлік сатып алушының атына тек толық құны төленгеннен кейін ғана рәсімделеді.
Мұндай мәмілелер заңды ма? Заңгер Сергей Уткиннің айтуынша, Азаматтық кодексте «тыйым салынбағанның бәріне рұқсат» қағидасы бар, сондықтан жеке тұлғалар арасындағы бөліп төлеу **заңды**. Бірақ барлық келісімшарт бірдей кепілдік бермейді. Кез келген мәміле алдында бірнеше маңызды жайтты тексеру қажет.
Пәтер кімнің меншігінде? Уткин телефон арқылы келіссөзді кез келген адам жүргізуі мүмкін екенін ескертеді. Тіпті ол иесінің туысы болса да, пәтерді көрсетіп, кілт беріп, төлемді қабылдауы мүмкін, бірақ кейін одан не талап етуге болады? Мұндай «сатушы» мүлікті сатып алушыға қайта рәсімдей алмайды.
Заңгердің нұсқаулығы бойынша, мүлік иесі өзінің меншік құқығын растайтын құжатты көрсетуі тиіс. Сондай-ақ **осы жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар туралы анықтама** сұрау керек: онда меншік иелерінің саны көрінеді. Егер иелері бірнешеу болса, әрқайсысы пәтерді бөліп төлеуге сатуға **нотариалдық келісім** беруі қажет.
Заңгер сатушының меншік иесі атанған уақытына да назар аударуға кеңес береді. Егер ол жақында ғана иеленсе, бұл күмән тудыруы мүмкін: кейін оның алдыңғы сатып алу-сату мәмілесі сот арқылы жарамсыз деп танылып, пәтер «проблемалы» болып шығуы ықтимал. Сондықтан жақында сатып алынған пәтерді тез сатуға тырысса, алдыңғы рәсімдеудің «тазалығын» тексеру керек.
Жеке тұлғадан бөліп төлеуге сатып алудың «кепілді» нұсқасы Уткиннің айтуынша, сатып алушының пәтерді нақты алатынына кепілдік беретін құжаттың бір ғана түрі бар — **сатып алу-сату шарты**. Онда алғашқы жарна, бөліп төлеу мерзімі және төлем кестесін көрсетуге болады.
Заңгердің түсіндіруінше, егер басқа келісімшарт жасалса, сатып алушы іс жүзінде тұрғын үйдің иесі болмайды: жылдар бойы төлем жасап жүріп, күтпеген жағдай (мысалы, иесінің қайтыс болуы немесе ажырасуы) орын алса, пәтер де жоқ, ал төленген ақшаны қайтару да қиынға соғуы мүмкін.
Егер сатып алушыға **задаток шарты** ұсынылса, заңгердің айтуынша, бұл жағдайда алғашқы жарна да, ай сайынғы төлемдер де «кепілақы» ретінде қарастырылуы мүмкін, ал пәтерді өз атына тек толық төлемнен кейін ғана рәсімдеу көзделеді. Теорияда солай болғанымен, тәжірибеде қиындық тууы ықтимал.
Уткин задаток шартын «ең күмәнді нұсқа» деп санайды. Оның айтуынша, ипотека әдетте **10–15 жылға** есептеледі, төлемдер орта есеппен **150–200 мың теңге** болады, банк табысты тексеріп, төлем қабілетін бағалайды. Ал бөліп төлеу **2–3 жылға** берілсе, ай сайынғы төлем айтарлықтай жоғары болып, сатып алушы кешіктіруі мүмкін.
Кешіктіру шартты орындамауға теңестірілуі ықтимал. Мұндай жағдайда сатып алушы пәтерсіз қалып, сол уақытқа дейін төлеген қаражат сатушыда қалуы мүмкін. Заңгер мұндай тәуекелді азайту үшін барлық нюансты алдын ала жазып, мысалы, кешіктіру жағдайында **айыппұл (пеня)** қарастыруды ұсынады.
Сонымен қатар задаток шарты екі тарап үшін де тәуекел: егер сатып алушы толық төлеп шықса да, қазіргі иесі мүлікті қайта рәсімдеуден бас тартса, сот оны алынған қаражатты **екі есе** қайтаруға міндеттеуі мүмкін.
Мәмілені барынша қауіпсіз ету жолы Заңгердің айтуынша, бөліп төлеуге сатылып жатқан пәтер иесіне сатып алу-сату шарты ұнамауы мүмкін, өйткені ол 100 пайыз төлем алмай тұрып мұндай құжатқа қол қоюды қаламауы ықтимал.
Уткин балама ретінде сатып алу-сату шартымен қатар **кепіл шарты**н қатар жасасуды ұсынады. Бұл жағдайда сатушы пәтерді жаңа иесіне рәсімдегенімен, толық есеп айырысқанға дейін сатып алушы оны сата, айырбастай, сыйға тарта алмайды.
Заңгер мұны банктік ипотекамен салыстырады: тұрғын үй сатып алушының атына рәсімделеді, ол кіріп тұрады, бірақ мүлікке қатысты мәміле жасай алмайды. Егер жаңа иесі төлемді тоқтатса, бұрынғы иесі сотқа жүгініп, ақшасын пәтер есебінен қайтаруға әрекет ете алады.
Кепіл шарты сатып алушыны да қорғай алады: егер оны задаток шартымен бірге рәсімдесе, бұрынғы иесі сатып алушы пәтерде тұрып, төлем жасап жүрген кезде мүлікті басқаға өткізе алмайды. Уткиннің айтуынша, әйтпесе сот арқылы ақша өндіріп алу қиын болуы мүмкін: сатушының мүлкі, ақшасы, жұмысы жоқ болып шығуы ықтимал. Мұндай оқиғалар «мыңдап» кездеседі.
Сатушы қайтыс болса немесе ажырасса не болады? Сергей Уткиннің айтуынша, сатушы қайтыс болған жағдайда оның барлық активтерімен бірге бөліп төлеу шарты бойынша міндеттемелері де мұрагерлеріне өтеді. Бұл жерде мұра рәсімделетін кезеңде уақытша кідіріс болуы мүмкін. Егер осы уақытқа дейін сатып алушы бөліп төлеуді толық жауып қойса, пәтерді қайта рәсімдеу «ілініп» қалуы ықтимал. Мұрагерлер көп болып, даулар **3–4 жылға** созылатын жағдайлар да бар, бұл пәтерді сатып алушының атына рәсімдеуді де дәл сондай мерзімге созуы мүмкін. Мұндай жағдайда кепіл шарты тұрғын үйдің «ешқайда кетпейтініне» кепіл бола алады.
Ал сатушы ажырасуға шешім қабылдаса, пәтер некеге дейін алынған болса, мәселе болмайды. Ал некеде алынған болса, жағымсыз салдар тууы мүмкін: мүлік бөлінеді, міндеттемелер де бөлінеді. Заңгердің айтуынша, ерлі-зайыптылар пәтерді сатып, сатып алушыға барлық төлемді екі есе қайтару немесе пәтерді сатып алушыға рәсімдеп, одан түскен ақшаны өзара бөлу сияқты шешімдерге келуі мүмкін. Бірақ сол сәтте олардың қолында ақша болмауы да ықтимал.
Жеке тұлғалар арасындағы бөліп төлеу нарықта орныға ма? Риелтор Андрей Крыловтың болжамынша, бұл құрал кеңінен орнықпауы мүмкін, өйткені тәуекелі көп. Сатып алушы әрдайым ұзақ мерзім сұрайды, ал сатушы үшін бұл қауіпті. Мұндай мәмілелердегі барлық ықтимал проблеманы алдын ала қарастыру мүмкін емес.
Крылов қазір хабарландыруларда «қауіпсіз жарты жыл» емес, **екі жылға** бөліп төлеу ұсыныстары жиі кездесетінін және Instagram-да мұндай ұсыныстардың **массалық, таргеттелген жарнамасы** жүріп жатқанын айтады. Оның пікірінше, агрессивті жарнама — қосымша ойлануға себеп. Крылов адамдар «күйіп қалып», бұл сату тәсілі кең таралмайды деп есептейді: сатушы пәтер құнының 50 пайызын алып, толық төлемге дейін екі жыл бойы алаңдап отыруы мүмкін, ал осы уақыт ішінде кез келген жағдай болуы ықтимал.
Сарапшылар қымбат мәмілелерді эмоциямен немесе әлеуметтік желідегі хабарландыруларға сеніп емес, саналы түрде жасау керектігін атап өтті.
Мұның алдында біз алаяқтар «ҚазМұнайГаздың» бұрынғы топ-менеджерін ақшасыз да, пәтерсіз де қалдырғаны туралы жазған едік.
Читайте также: Вложиться и не потерять всё. Как Казахстану решить проблемы с застройщиками "Украли этаж". С депутатом-застройщиком уже несколько лет судятся жители ЖК в Астане
